乐居财经 徐久勉 来自广西
力高迅速剥离了其房地产首次公开募股。分拆公告和招股说明书几乎同时发布。
两个月前，黄若虹在接受外部采访时透露，有意将资产分拆上市；一个月前，力高集团旗下物业公司经历了一系列人事变动。 6月9日22点57分，力高集团（01622.HK）宣布分拆物业。当晚，招股说明书在香港联交所挂牌。
一个月前，人员进退、资产转移，随着招股书的披露，有关赴港上市的猜测从“意向”变成了现实。力高集团拟分拆旗下物业管理公司并在香港联交所上市，命名为力高健康生活股份有限公司（简称“力高健康生活”）。
从提交上市申请的主体公司名称来看，黄若鸿、黄若清兄弟非同寻常。他们似乎想要讲述一个不一样的物业管理故事，并且有着医疗保健的想法。
智慧经营、民生管理、物业管理赛道又增添了一层健康。这也成为继奥园健康（03662.HK）之后第二家重注“健康”的材料公司。
力高健康生活在提交财报之前，通过出人意料的收购扩大第三方规模，打出了“健康”牌。更有趣的是，虽然名字中有“健康”二字，但表演中并没有健康贡献成分。
黄若鸿兄弟持股68.55%
作为本次上市的境外主体，力高健康生活成立于2021年2月10日，由力高地产100%持股。黄若鸿、黄若清分别持有力高地产39.06%、26.66%，合计持股比例超过65.72%。
在提交声明之前，股权结构进行了重组，增加了新股东时代地产，该公司由其弟弟黄若清全资拥有。最终，黄若鸿、黄若清合计持有力高健康生活68.55%的股份，其余31.45%的股份则由其他社会公众股东持有。
招股书披露，力高健康生活的历史最早始于2008年，成立了第一家运营子公司UG，即优居美家物业服务有限公司（简称“优居美家”）。
在提交声明之前，经过一系列业务整合和股权重组，力高健康生活将UG纳入股权架构下，并与烟台中泰、中天云联共同组成了其在全国的主要业务平台，力高健康生活在全国唯一平台为深圳市友居美家物业服务有限公司（简称“深圳友居”）。
回顾历史，优居美家刚成立时，黄若晴的表弟黄鹏持有52%的股份，独立第三方陈玉鹏持有48%的股份。 2010年5月17日，陈玉鹏以240万元出售48%的股份。 %股权转让给黄鹏。
五年后，黄鹏以500万元将全部股权转让给力高地产间接全资子公司力高（中国）房地产有限公司。 2016年3月，友居美家从力高地产剥离，深圳友居成为其主要股东。
力高地产退出股东名单后，友居美嘉两次更名，名称中省略了具有地域特色的“江西”二字。
力高地产退出后，首次更名为“江西恒丰兴物业服务有限公司”。 “江西友居美家物业服务有限公司”；次年，即2017年2月，其注册资本增加十倍，达到5000万元。同时，再次更名，去掉上面的“江西”二字，更名为“友居美嘉物业服务有限公司”。
目前，优居美嘉的最终控股股东为香港公司康利投资（国际）有限公司。
此次，力高集团分拆力高健康生活并在香港上市。两大业务板块中，传统物业管理板块为“友聚美家”，健康医疗板块为“怡林健康”。
出人意料的收购增强了独立性
虽然股权早已从地产剥离，但友居美家并未成为独立业务，业务发展主要依赖力高地产。
2018年至2020年，力高集团为力高健康生活分别提供26个、34个、43个项目，管理面积分别为510.5万平方米、616.5万平方米、752.6万平方米；同期，为力高集团开发的物业提供物业管理服务收入分别为7,990万元、9,780万元及1.23亿元，分别占物业管理总额的96.7%、93.4%及90.4%服务收入。
截至2020年12月31日，力高健康生活共有在管项目86个，在管总建筑面积1350万平方米；已承包管理全国11个省、市、自治区21个城市117个项目，承包总建筑面积2010万平方米。
为增加独立性、拓展第三方领域，去年底，力高地产间接全资子公司深圳誉高收购芜湖市林业物业管理有限公司51%股权管理有限公司（简称“芜湖森林”）。
股权转让完成后，芜湖森林成为力高地产的间接非全资附属公司，由深圳誉高、独立第三方芜湖林丽丽地产及独立第三方分别拥有51%、39%及10%股权陈明龙.公平。
招股说明书披露，芜湖森林主要从事提供住宅及非住宅物业管理服务，其服务项目位于安徽省芜湖市。此次收购，力高健康生活管理项目25个，总建筑面积450万平方米。
得益于收购芜湖林业，截至目前，力高健康生活拥有独立第三方地产开发商开发的项目46个，合同建筑面积合计650万平方米，约占合同建筑面积的29.7%。
然而，截至最后实际日期，收购余额的 40% 尚未偿还。
此外，力高健康生活对独立第三方开发的物业收取的物业费通常较低。 2020年的数据仅为1.2元/平方米，而力高集团物业收取的物业费为1.7元/平方米。
压力下的“健康故事”
黄若鸿兄弟想通过力高的健康生活讲述健康养生的故事，于是他们将健康养生服务体系引入社区，希望使其成为像物业服务一样的陪伴社区功能。
力高健康生活将健康医疗业务划分为社区增值服务。主要以医林健康中心为载体，提供社区医疗保健服务，涵盖社区医疗、养老、营养餐、老年学院、邻里活动等。
不过，目前这部分业务似乎并未产生规模回报。 2018年至2020年，力高健康生活收入分别为1.24亿元、1.81亿元、2.22亿元，年复合增长率达40.6%。
其中，社区增值服务虽然毛利率较高，但占比很小；与此同时，医疗保健服务的重要性尚未体现。
社区增值服务中，公共区域管理服务收入占比86.3%，主要为水电费管理、污水处理服务、公共空间租赁、停车场管理和广告服务，其余主要收入来源为停车地段销售代理服务、行李托运服务、家居生活服务。
对于医疗保健业务，力高健康生活在招股书中表示，“可能需要大量时间、资源和资金，盈利目标可能无法实现”。 “社区医疗服务的投资可以及时收回，也可能根本收回不来，或者这些产品的回报与其他商业活动相当。”
此外，医疗保健行业在中国也受到严格的监管，未来如何发展很难预测。技术问题、操作问题或物流问题可能会导致力高健康生活客户无法获得所需的服务；医疗事故投诉、数据泄露等事件也可能对他们产生不利影响。
“二代”登场
虽然黄若鸿、黄若清兄弟掌握着力高集团旗下产业的控股权，但力高健康生活高管体系中的“二代”已经上台积累经验。
招股书披露，力高健康生活三名执行董事中，除力高集团元老唐成勇外，另外两人分别是黄若晴的侄女黄艳文和女儿黄艳琪。
资料显示，唐成勇现年57岁，拥有28年房地产行业从业经验。 2001年8月加入力高集团，2013年出任力高地产董事，次年出任执行董事。
在物业管理方面，唐成勇也有着丰富的经验。 2008年UG成立时，他加入管理层并担任总裁。彼主要负责监督本集团的整体管理及营运。目前，唐成勇主要负责力高健康生活的整体管理及运营。
在唐成勇辅佐两位“二代”的情况下，黄若鸿兄弟已经做出了这个决定。
黄燕文，29岁，2015年从北京大学城市规划专业毕业后加入力高健康生活，担任唐成勇的助理；黄艳琪，25岁，2018年毕业于香港理工大学环境及室内设计专业。同年前往意大利米兰工业设计学院进修，获得食品设计与创新硕士学位。之后，他还进入力高健康生活，担任深圳力高康安健康管理总裁助理。
目前，至少有21家房地产公司已向香港联交所提交表格并跻身上市名单，其中包括许多规模很小的房地产公司。
然而，拥有1350万平方米的管理量，力高健康生活在上市地产公司中并不具备优势，如何讲好健康养生的故事也是个问题。
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