天气越来越冷，民宿里的房东朋友们也感受到了淡季带来的寒意和痛苦：空荡荡的房间！
最近，无论是在私信里，还是在房东社区，大家都在感叹同一个问题：淡季真的来了吗？淡季房间总是空着怎么办？如何顺利度过残酷的淡季？
但面对淡季，我们难道就只是放手等待它的到来吗？还是提前应对，深入审视旺季运营，思考淡季运营策略？
对于淡季，房东学院讲师华凯有一个核心观点：房源供应决定淡季的长短。买房时要充分考虑淡季影响的各种因素。在考虑目标群体后，您必须选择尽可能减少淡季时间的房产。但更多人面临的是，现有房产如何度过淡季？
因此，她花了半个月的时间准备了一份“淡季不慢，订单不断！”致所有途家房东！图美为朋友们整理的《城市民宿淡季运营策略解析》课程分享如下：
1、民宿淡季具体表现
1、民宿的目标群体
首先大家了解自己民宿的定位，再次定义自己民宿的目标人群，主要分为4类：
①游客。他们的出行主要受旅游淡季和旺季影响；
②出差。与城市周边举办经济活动的频率密切相关，如展览、音乐会等；
③走亲访友。主要在周末和节假日参观；
④ 体检。与上述相反，无论是中考、高考、研究生考试还是成人自学考试，一般都是在固定日期进行；就医客人则应避开假期，医院不营业，属于特殊日子。
2、淡季影响因素
在民宿经营中，淡季受多种因素影响。
① 旅游资源与气候
每个人都应该知道自己的民宿周边有哪些旅游资源。对于不同的旅游资源、不同的气候也需要不同的淡旺季。春天的樱花、夏天的水世界、秋天的胡杨林、冬天的雪乡……所以淡旺季没有固定的时间和期限。例如，冬季可能是西安和青岛民宿的淡季，但哈尔滨和三亚的民宿却是旺季。
② 大规模经济活动
如上所述，商务旅客一般都会与我们的大型经济活动联系在一起，比如广州的广交会、即将到来的上海进博会，或者一些大型文化体育活动。这些活动周边的民宿都会受到影响，进入旺季。
③ 法定节假日
最常见的就是法定节假日了，毕竟大多数人都会选择在这个时间段去旅游。
3.衡量淡旺季的指标
① 客流量-空置率
如何衡量这个？首先看当地民宿、酒店的空置率。当空置率上升时，就意味着客流在下降，民宿自然会进入淡季。
② 入住率-浮动情况
你可以算一下。如果价格不变，入住率就下降了，说明我的民宿已经进入淡季了。这个指标很容易考虑。
③ 市场价格——上涨
这就需要我们去比较，我们该跟谁比较呢？主要是和当地的酒店、民宿竞争，大家都在降价，说明民宿已经进入淡季了。
有了这么多的伏笔，大家对于是否进入淡季应该有充分的认识。那么城市民宿淡季该如何度过呢？别太着急。我们可以运用更多的技巧来更好的面对淡季。
2、民宿淡季运营策略
1、淡季冷静：检修 低耗运营
核心：节支降本，提高住房品质
① 全面维护物业，确保品质优势
国庆后，不少民宿同事表示，房子已经空了很多天，没有预订。但淡季到来时，民宿也有大量的维护工作要做。例如，每年的10月至12月，都会进行一些维护工作，以保证物业的品质优势。
将房间关闭几天，并请专业人员来清洁或实施清洁周期的深度维护计划。深度清洁、粉刷墙壁、更换新床单、清洁空调过滤器、重新给马桶涂硅胶、清洁窗帘、清除浴室的油腻和污垢等……
今年10月7日，华凯也照常进行房间维护。同时，华凯建议，在做好品质维护的同时，还要做好品质推广，比如发微信朋友圈给客人看。
② 不断升级装修，确保贴近需求
淡季是一个很好的机会，可以回顾一整年的运营情况，及时纠正民宿的不足之处。尤其是为了争取众多目标群体，我们必须不断针对客户群体进行升级和装修。
为亲子家庭增设儿童活动区和床位
为商务人士添加办公区、衣架和熨烫设备
客厅放置沙发床或榻榻米，增加客人数量
翻新花园、浴室、厨房等......
运营中发现的每一个问题，都必须在淡季期间进行改进和改进。
③ 强势的价格定位保证单日盈利
当客人询问时，可能会有一些客人讨价还价。虽然民宿处于淡季，但这个时候我们也必须理性思考。华凯在此给出的建议是保持强势的价格定位。如何做到这一点？
以华凯为例。 10-12月淡季期间，仍维持夏季旺季价格，保证单日盈利。
a 目标收入定价方法
根据预订情况，首先我每个月都会设定当月的目标收入范围。如果明年11月的预订量不错，那么我会加强我的价格。只要达到目标群体，华凯绝不会降价；
b 高风险订单定价方法
如果在淡季的时候，与我们的目标收入差距较大，我会降低一定的价格，以赢得更多的订单。
2、淡季不慢：价格和流量运营
核心：维持成本运营，持续积累流量
① 准确的成本核算确保价格优势
这里我们需要考虑一下客人的心理。客人在找房的时候，如果房间同样好，那么客人肯定会选择价格较低的。如果房子的价格都比较低，客人就会选择价格比较好的。
但前提是客户可以在平台上搜索到你的。如果你的流量积累得不够，客户根本看不到你的，那你就需要更加努力了。
首先，我们来谈谈成本。 B&B 的费用由哪些组成？
a 固定成本：房租、硬装修、装修折旧、人员费用
b 消耗成本：水、电、煤气、消耗品成本、清洁费等。
固定成本，无论你淡季出租，都是有成本的；至于消费成本，空房间就意味着没有成本，客人入住就会有成本。旺季的价格肯定能覆盖房子的全部成本，产生利润。如果是淡季，即使价格降到最低，也要覆盖消费成本，尽可能保证固定成本，保本运营。
但很多房东会想：我的房子固定租金200，如果淡季卖不到200，我就亏本了。这种想法是错误的。其实只要价格不包括消费成本，多赚的每一分钱都是在收回你的固定成本，否则就是全亏了。但如果你的民宿价格已经跌到99元、69元的价格，建议直接停止运营，升级品质，对房子进行装修。
其次，淡季时要保证价格优势，即低成本运营。
华凯这里有一个观点：销售价格大于消耗成本的部分可以抵消固定成本。例如消费成本为59元。如果房子卖60元，可以抵消1元的固定成本。如果售价300元，可以抵消239元的固定成本。计算清楚成本后，我们就可以选择性地降低价格。 ，确保周边价格的竞争优势。
这样做的好处是，房间会有频繁的客人浏览和入住，平台也会提供更多的流量支持，周边排名可以不断向上积累，民宿的竞争力也会不断加强。
② 尽量参加促销活动，确保流量优势
很多房东在与华凯沟通时表示不愿意参加平台促销，但他们是否进一步考虑过参加平台促销的好处？最大的好处就是会有专门的推广入口，可以被更多客人注意到，增加物业的流量曝光度。影响流量的因素有很多，但根据我的经验，影响最大的因素是平台。正面评论和订单的数量。现在的民宿品牌有很多。民宿上线越多，分享的流量就越多，所以参与促销活动带来的订单和好评非常重要。
同时，华凯认为没有不好的平台。只有不会运营的房东，掌握了运营策略，了解了平台的特点，才能帮助我们的民宿长期运营得更好。
③努力积累标签，确保排名优势
在平台上，标签的数量也是影响排名的重要因素。作为斗地主，我们必须像玩游戏一样，一层一层地去征服它。华凯的房源下有很多标签，比如首选、即时预订、连续住宿折扣等。靠近地铁，可以做饭等。以连续住宿优惠为例。很多房东不愿意设置连续入住折扣，但可以设置一些相对较低的折扣，比如9.2折、9.9折等。这会给你一个额外的标签。早鸟折扣也是如此。 ，如果你设置的时间长一些，折扣低一些，就可以得到这个标签。
3、淡季长期订单：跑量 无忧运营
核心：转长期订单互助，享受淡季生活
① 发展回头客订单，保本省心
回头客是我们民宿最有效的客户来源，因为我们彼此非常了解。客人知道您的房子在哪里以及如何进入，无需大量重复回复。你也知道他是什么样的客人。您会维护您的财产以减少民宿的管理成本吗？因此，华凯极力主张留住民宿的回头客。
利用好平台新客户免佣金功能。有一个为新客户购买保险的按钮。我们可以利用平台提供的保险，给双方更好的保障。同时，新客户使用平台是免佣金的，我们的流量也会增加。推动。
② 平台寻求两全其美的长期订单
在平台上寻求长期订单，并设置连续住宿折扣。如果真心想长期订购，可以给予比较大的长期折扣来吸引客人。不过，我要提醒大家的是，长期停留，时间会很长。无论您是否在平台预订，都必须严格登记客人的身份信息。最好准备一份长期合同，防止流动人口相关检查部门检查，保护我们自己的住房。同时，长期合同中必须有一些约定，例如禁止非法活动等。
③ 出租大房子的单间，只要有收据即可
小房间的淡旺季相对不太明显，但是我们的大房间，淡季的运营成本很高，需求量和预订量都会很小，很难维持资金。华凯这里建议大房间可以作为单间出租。只要你有订单，那就没问题。
大房间如何划分？以卫生间为维度，一套房子可以分成2套或3套，上线平台。在出租一套房子的同时，另一套可以继续出售或关闭。成本可以降低，价格也可以相应降低。它可以保持价格优势，可以吸引更多客人入住。
大家都说民宿的准入门槛低，但华凯认为经营民宿并不简单，尤其是在淡季。操作方法没有千篇一律，但需要掌握：
1、保持平台排名靠前是创造利润的前提；
2、坚持提高住房和服务质量是民宿的生命力；
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