1、房屋交付后业主没有入住的：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业费。
2、房屋未交付导致业主未入住的：物业费应由建设单位根据前期物业服务合同的约定交纳。
3、业主办理入住手续后未入住、未使用的物业：业主可以向物业服务企业书面告知，并按规定标准的70%交纳物业费。
4、业主所居住小区内有未完工建筑的：可以向物业公司申请物业费打折，低于规定标准的15%~30%。
5、未计入产权面积的附属房屋：不得收取公共服务费。
什么情况下可以不交物业费
1、房屋质量问题
如果房屋存在质量问题且尚未解决，导致业主未入住或无法正常居住，物业费可能由开发商承担，业主可以拒交。需要注意的是，业主需要提供充分的证据证明房屋存在质量问题，并且与开发商或物业公司协商无果。
2、物业公司未履行合同责任
物业公司应按照物业服务合同的约定提供服务。如果物业公司未履行合同责任，业主有权要求减免部分或全部物业费。业主需要提供证据证明物业公司的服务未达到合同约定的标准，如服务缺失、服务质量差等。
3、物业公司擅自增加收费
物业公司应按照合同约定的收费标准向业主收取物业费，不能擅自增加收费项目或提高收费标准。如果物业公司未经业主同意擅自增加物业费，业主可以拒绝支付增加的部分。
4、未签订物业服务合同
如果物业公司没有与业主签订物业服务合同，或者合同已经到期且未续签，业主可以拒交物业费。但需要注意的是，如果物业公司实际上提供了物业服务，并且业主也接受了这些服务，那么业主可能需要支付相应的物业费。
5、不可抗力因素
如果业主因不可抗力因素(如自然灾害、政府行为等)导致未能按时支付物业费，可以向物业公司申请延期付款或减免部分物业费。但业主需要提供充分的证据证明不可抗力因素的存在和影响。
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